Immobilier au Maroc : la brique double, le coût s'envole
Le secteur immobilier marocain fait face à un écart grandissant entre coûts de construction et pouvoir d'achat, les prix des matériaux ayant bondi de 30 à 50% depuis 2019, malgré une reprise partielle des transactions au deuxième trimestre 2026.
Le secteur de la promotion immobilière au Maroc fait face à une équation difficile entre la hausse continue des coûts de construction et l'érosion du pouvoir d'achat des ménages. Les prix de plusieurs matériaux de construction ont bondi de 30 à 50% depuis 2019, selon des professionnels et experts du secteur cités par Hespress. Les données de Bank Al-Maghrib et de l'Agence nationale de la conservation foncière révèlent en parallèle un écart croissant entre les prix de l'offre et la capacité réelle des acheteurs.
Une flambée des prix des matériaux de construction
Le prix de la brique a doublé depuis 2019, passant de 1,20 à 2,40 dirhams l'unité (+100%), tandis que celui du fer à béton est passé de 6,20 dirhams le kilo à un pic de 14 dirhams, avant de retomber autour de 10 dirhams actuellement. L'aluminium a grimpé de 50% et le carrelage de 20% sur la même période. La tonne de ciment se vend environ 1 600 dirhams au Maroc, contre seulement 700 à 800 dirhams en Égypte et en Turquie, selon des comparaisons avancées par des promoteurs.
Nabil Benmahjoub, promoteur immobilier à Casablanca, explique : « Le promoteur immobilier n'est plus en mesure de répercuter automatiquement sur les prix de vente les hausses enregistrées dans le coût de production. » Certaines parcelles destinées à des villas à Casablanca et à Rabat dépassent désormais 10 millions de dirhams.
Recul des transactions puis reprise partielle
Le premier trimestre 2026 a enregistré un recul marqué des transactions immobilières, de 40,2% en glissement trimestriel et de 9,3% en glissement annuel, touchant le résidentiel (-38,4%), le foncier (-45,9%) et le commercial (-40,2%). Le deuxième trimestre a toutefois connu une reprise de 11% en glissement trimestriel, avec une hausse de 6,3% en glissement annuel.
| Ville | Variation trimestrielle T1 | Variation trimestrielle T2 |
|---|---|---|
| Rabat | -55,4% | +61,2% |
| Marrakech | -53,3% | +18,3% |
| Casablanca | -37,8% | +4,4% |
| Tanger | -36,4% | +11,5% |
Ismail Riahi Idrissi, expert immobilier et analyste de marché à la Banque des Affaires, estime que « l'élargissement de l'écart entre les prix de l'offre et la capacité d'achat réelle des ménages » reste la principale cause de ces fluctuations, alors que les prix de l'immobilier résidentiel n'ont progressé que de 1% en glissement annuel.
Financement bancaire et aide publique au logement
Bank Al-Maghrib a maintenu son taux directeur à 2,25% lors de sa réunion du 22 septembre dernier, tandis que le taux moyen des crédits immobiliers est redescendu à 5,06% au deuxième trimestre, contre 5,13% au premier, et celui des crédits au logement des particuliers à 4,53% contre 4,66%. L'encours des crédits immobiliers atteignait environ 330 milliards de dirhams fin août, en hausse de 3,9% sur un an, dont près de 259 milliards de crédits au logement classiques. Les crédits aux promoteurs ont progressé de 11,8%, contre seulement 2,3% pour les crédits au logement des ménages, ce qui traduit la pression persistante sur le pouvoir d'achat des citoyens — un récent rapport de Bank Al-Maghrib avait déjà révélé que les dettes des ménages en difficulté dépassaient 44 milliards de dirhams, malgré les efforts de soutien public.
Dans le cadre du programme d'aide directe au logement lancé par le gouvernement en juin dernier, plus de 105 000 personnes ont bénéficié d'une aide sur 218 000 demandes déposées, 60% d'entre elles ayant acheté des logements de moins de 300 000 dirhams. Les bénéficiaires sont à 52% âgés de moins de 40 ans, à 40% des femmes, et à 24% des Marocains résidant à l'étranger.